Oude akkers, nieuwe uitbreidingen
en dubbelbestemmingen
Wie wil gaan bouwen, checkt doorgaans het bestemmingsplan. Daarin geeft de gemeente immers aan wat er met de ruimte mag gebeuren. De percelen hebben bijvoorbeeld de bestemming wonen of agrarisch. Maar soms staat er iets extra’s bij, zoals ‘waarde – oude akker’. Wat zo’n extra bestemming voor je bouwplannen betekent, vroegen we aan Patrick Pop, projectontwikkelaar in Brabant.
‘Waarde – oude akker’, ‘waarde – open gebied’ of meer algemeen ‘waarde – cultuurhistorie’ kun je geregeld op plankaarten van gemeenten zien staan. Het is maar net welke naam een gemeente voor deze zogenoemde dubbelbestemmingen gebruikt. Je kunt het zien als extra bestemming met regels wat wel en wat niet mag op een perceel. Gemeenten zetten het op de kaart om specifieke waarden te beschermen. Bijvoorbeeld historische resten die ze niet verloren willen laten gaan.
Patrick Pop, projectontwikkelaar bij Keizersberg Vastgoed
Patrick Pop, projectontwikkelaar bij Keizersberg Vastgoed in Milheeze, krijgt vaak te maken met locaties die een dubbelbestemming ‘waarde – cultuurhistorie’ hebben. In zijn werkgebied Brabant ontwikkelt hij twee typen projecten. In de eerste plaats uitleggebieden: uitbreidingen van kernen met nieuwe woonwijken. Daarnaast transformeert hij binnenstedelijke locaties. Het gros van de projecten zit in de eerste groep en daar heeft hij regelmatig met cultuurhistorie te maken, vooral bij de oude akkergebieden. Gemeenten vragen voor die percelen om een onderzoeksrapport, waarin getoetst is of een bouwplan voldoende rekening houdt met cultuurhistorische waarden in het gebied.
Stedenbouwkundige input
Pop schat dat bij uitbreidinglocaties in zo’n 60 tot 70 % van de gevallen cultuurhistorisch onderzoek vereist is: “Ik laat dat altijd uitvoeren, ook als het niet verplicht is. De reden daarvoor is dat ik de stedenbouwkundige daarmee kan voorzien van uitgangspunten voor het ontwerp. Daarnaast kun je met zo’n onderzoek vaak ook de gemeente overtuigen van de haalbaarheid van een plan.”
Voor cultuurhistorisch onderzoek klopt Patrick Pop geregeld aan bij RAAP. Recentelijk leverde Luuk Keunen, cultuurhistoricus bij RAAP, hem bijvoorbeeld adviezen voor de gemeente Gemert-Bakel, Meierijstad en Eindhoven. Het ging in een aantal gevallen om kleine bureauonderzoeken voor bouwplannen op percelen waar een dubbelbestemming voor cultuurhistorie geldt. “Zo’n dubbelbestemming maakt het wel lastiger om een gebied te ontwikkelen” zegt Pop. “Als het er niet is, heb je een hobbel minder te nemen. Maar uit de conclusies van het onderzoek kun je veel opsteken. En meestal wordt het plan erdoor verrijkt. Met zo’n onderzoeksrapport krijg je een soort geschiedenisboek van je plek, wat bovendien leuk is om te lezen. Daarnaast is het nuttige input voor de stedenbouwkundige.”
Verbeteringen onder de streep
Luuk Keunen, projectleider cultuurhistorie bij RAAP: “Bij RAAP doen we veel kleine cultuurhistorische bureauonderzoeken vanwege bouw- en sloopplannen. Als de verplichting tot cultuurhistorisch onderzoek er ligt, probeer ik inhoudelijk en creatief mee te denken. Hoe kan versterking van kwaliteit hand in hand gaan met een meerwaarde voor de ontwikkelaar? Daarmee ontzorg je de ontwikkelaar. Tegelijk probeer je ook kwaliteiten in het gebied te behouden of terug te brengen. Voorbeelden daarvan zijn houtsingels of oude, verdwenen wegen.
Natuurlijk zijn er duidelijke gevallen waar weinig ruimte voor ontwikkelingen is. Aan de andere kant zijn er ook sleetse landschappen, of dorpsranden die nu weinig kwaliteit hebben. Door enkele heldere ingrepen is vaak al veel te bereiken. Wat meer meters groen toevoegen of de bebouwing iets opschuiven. Ik kijk vooral hoe je de cultuurhistorische waarden kunt terugbrengen of versterken en hoe tegelijk de plannen door kunnen gaan. Met gebieden op slot zetten komen we niet verder, tenzij het om heel waardevolle situaties gaat. Veel landschappen en dorpsranden zijn juist gebaat bij ontwikkelingen. Denk maar aan de harde dorpsranden uit de jaren 70. Als je daar wat nieuws tegenaan zet, heb je de kans om de overgang van dorp naar buitengebied vloeiender te maken. Soms moet je daarvoor bepaalde kwaliteiten ‘weggeven’ om andere te kunnen versterken. Onder de streep probeer je tot verbeteringen te komen.”
Realistisch
Voor Pop is het belangrijk dat de adviezen in het rapport niet onrealistisch zijn. “Stel je hebt een gebied met oude akkers, maar het advies is vooral om overal vanaf te blijven: hoe realistisch is dat? Ik heb er geen proef mee gedaan en ga dat ook niet doen, maar als je vijf cultuurhistorici om advies vraagt, hoop je dat ze allemaal tot dezelfde conclusie komen. Neem akoestisch onderzoek: dat is een aspect dat je prima exact kunt meten. Voor cultuurhistorie ligt dat anders, maar ik vertrouw erop dat de adviezen van RAAP realistisch zijn. Het zijn degelijke adviezen, het rapport is goed leesbaar en nuttig. Voor extra duiding neemt Luuk altijd tijd en hij heeft een brede cultuurhistorische kennis.”
Cultuurhistorisch advies
Ontwikkelaars hebben doorgaans een hele afvinklijst voor alle vergunningen. Om toestemming te krijgen om te gaan bouwen zijn allerlei soorten onderzoek nodig. Denk aan onderzoek naar milieu of flora en fauna. Dat het cultuurhistorisch advies haaks staat op andere adviezen heeft Pop nog niet meegemaakt. “Het kan weleens botsen, maar met name bij ecologie zie je dat het vaak hand in hand gaat met cultuurhistorie. Die onderdelen kunnen elkaar juist versterken,” is zijn ervaring. “Het ligt er ook maar aan hoe je het wilt benaderen. Als je grond wilt voltekenen, zonder enige identiteit, dan kan dat natuurlijk. Maar met een cultuurhistorisch advies wordt het wel meer gebiedseigen.”
